Оставьте заявку

Оставить заявку
15.06.2015

Необходимость в этом документе назрела давно: во-первых, за последний год значительно изменилось законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации; во-вторых, была изменена подведомственность дел о пересмотре кадастровой стоимости.

Напомним, с 6 августа 2014 года указанная категория дел стала подведомственна судам общей юрисдикции. Ранее дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривались арбитражными судами. Следовательно, наработанная за несколько лет арбитражная практика, в том числе ключевые правовые позиции Высшего арбитражного суда России, напрямую не применяются.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости подсудны судам субъектов РФ – верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения и т.д. Сейчас суды перегружены спорами об оспаривании кадастровой стоимости, но не очень спешат с вынесением решений, ожидая официальных разъяснений Верховного Суда РФ.

По словам самих судей, данная категория дел является сложной, требующей разработки общих подходов к их рассмотрению.

В самом Верховном Суде РФ находятся на рассмотрении апелляционные жалобы на решения судов общей юрисдикции, вынесенных в первой инстанции (Апелляционная коллегия ВС РФ), а также кассационные жалобы на постановления федеральных арбитражных судов субъектов РФ (Судебная коллегия по экономическим спорам).

В Проекте содержатся отсылки к действующему гражданскому процессуальному законодательству (далее – ГПК РФ), а также к статьям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), который вводится в действие с 15 сентября 2015 года. С этой даты дела об оспаривании кадастровой стоимости будут рассматриваться в соответствии с главой 25 КАС РФ.

По словам докладчика, представлявшего Проект на заседании Пленума, разработчики Проекта попытались максимально сохранить наработанную арбитражную практику.

Однако необходимо заметить, что одним из основных нововведений стал уход правил искового производства при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости. Как уже сложилось в практике судов общей юрисдикции и закреплено в Проекте, такие дела подлежат рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (п. 1 Проекта).

В п. 19 Проекта указано, что на заявителя возложено бремя доказывания обстоятельств, явившихся основанием для оспаривания: доказывание недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.

Следовательно, при обращении за оспариванием заявитель обязан доказать обстоятельства, на которые ссылается.

При этом заинтересованные лица, в качестве которых названы государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (п. 7 Проекта), могут возражать против удовлетворения заявления. Тогда им необходимо доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, или недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем.

Интересным представляется указание на то, что стороны вправе урегулировать спор, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах.

В реальности трудно представить ситуацию, когда государственный орган или орган местного самоуправления признают требования заявителя или пойдут на примирение.

Однако в Проекте заложен механизм, который, в определенной степени, станет для заинтересованных лиц аргументом в пользу примирения: в случае когда заинтересованные лица не возражают против требований заинтересованного лица, судебные издержки будут возложены судом на заявителя, так как решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица (п. 31 Проекта).

Интересным и актуальным является вопрос о судьбе представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в т.ч. федеральным стандартам оценки (п. 20 Проекта).

Представляется, что данный вопрос не является только правовым и не может быть решен судом самостоятельно без привлечения специалиста в области оценки. На практике мы сталкиваемся со следующей ситуацией: суды не берутся за вынесение решения по делу, пока не получат возражения заинтересованных лиц, а затем выносят решения, полностью основанные на аргументах заинтересованных лиц. По нашему мнению, это подтверждает, что суд не обладает специальными познаниями в области оценки.

По нашему мнению, во всех случаях, когда возникают сомнения в достоверности отчета, необходимо привлекать специалиста, либо проводить экспертизу, либо и то и другое.

Проектом предусмотрено, что суд вправе привлечь к участию в деле специалиста, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. Отмечено, что специалист не может находиться в служебной или иной зависимости от лиц, участвующих в деле, например, член Комиссии по рассмотрению заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 21 Проекта).

В пункте 23 Проекта указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, по делу может быть назначена экспертиза. Экспертиза назначается судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе суда.

По мнению разработчиков Проекта, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По нашему мнению, вопрос о проверке отчета кажется излишним с учетом того, что при определении рыночной стоимости судебный эксперт с высочайшей степенью вероятности выйдет на иную рыночную стоимость, так как процесс оценки, по сути, является субъективным: при проведении оценки оценщик может самостоятельно выбирать подходы к оценке, отказываться от того или иного подхода, оценщик свободен в выборе объектов-аналогов. В итоге, при соблюдении всех требований законодательства об оценке при подготовке отчета два оценщика придут к разным итоговым значениям рыночной стоимости. Суду все равно придется сделать выбор между полученными результатами.

В Проекте нашли разрешение и многие другие вопросы: круг лиц, которые могут инициировать оспаривание, сроки для оспаривания, определение даты, на которую должна быть определена рыночная стоимость объекта недвижимости, последствия установления кадастровой стоимости в размере рыночной, соблюдение обязательного досудебного порядка, размеры государственной пошлины, и т.д.
По итогам рассмотрения Проекта на заседании Пленума Верховного суда РФ была создана редакционная комиссия, задачей которой является подготовка окончательной редакции Постановления Пленума ВС РФ.

После принятия Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» появится определенность в основных вопросах оспаривания, что позволит избежать ошибок при подготовке к оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости и эффективно защитить ваши интересы при рассмотрении дела.

Майорова Юлия, ведущий юрист гражданско-правового департамента, Юридическая фирма «КЛИФФ»