Изменения земельного законодательства с 1 марта 2015 года

Изменения коснулись порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (в Земельном кодексе появилась новая отдельная глава V.1.). По-новому урегулированы некоторые вопросы землепользования и прекращения прав на земельные участки.

Рассмотрим некоторые из новшеств.

1. Ушла в историю процедура предоставления земельных участков для строительства без торгов путем предварительного согласования места размещения объекта строительства (по акту выбора земельного участка).

Раньше указанная процедура использовалась довольно широко и позволяла юридическим лицам и гражданам приобрести права на земельный участок для дальнейшего строительства без торгов при условии, что на момент обращения такой земельный участок не был сформирован (не стоял на кадастровом учете), и на него не претендовали иные лица.

Теперь перечень случаев, когда земельные участки могут быть предоставлены без проведения торгов, является закрытым и не включает в себя цели строительства коммерческих объектов (производственные, офисные, торговые и т. п. здания и сооружения). Без торгов земельные участки будут предоставляться для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; собственникам зданий и сооружений; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и ряд других случаев.

Необходимо обратить внимание, что решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятые до 1 марта 2015 года, действуют еще три года (до 1 марта 2018 года) и являются основанием для предоставления земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование без проведения торгов по заявлению заинтересованного лица.

2. Еще одной новеллой, заслуживающей отдельного внимания, является возможность изъятия и продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на государственном (муниципальном) земельном участке, в связи с прекращением договора аренды указанного земельного участка (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изъятие объекта незавершенного строительства и его последующая продажа с публичных торгов осуществляется по инициативе органа государственной власти (местного самоуправления) на основании решения суда.

Законом предусмотрена возможность для собственника объекта незавершенного строительства доказывать, что нарушение сроков строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Если собственник не сможет доказать указанные обстоятельства, объект незавершенного строительства будет продан на торгах, а если торги не состоятся, приобретен в государственную (муниципальную) собственность по начальной (рыночной) цене. Бывшему собственнику объекта будет выплачена денежная сумма, вырученная от продажи объекта, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Указанная норма не распространяется на договоры аренды, заключенные до 1 марта 2015 года.

3. В развитие новых положений земельного законодательства уже приняты некоторые подзаконные акты.

Так, 11 марта 2015 года вступит в силу Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, в котором очень детально в виде таблицы приведен перечень из 86 оснований для предоставления земельных участков без проведения торгов и указаны соответствующие этим основаниям документы, которые должен представить заявитель.

Этим же Приказом отменен Приказ Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок», длительное время применявшийся при оформлении прав на земельные участки.

С 1 марта действует Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», в котором установлены общий порядок организации и проведения аукциона.

Пунктом 21 указанных Правил установлен срок для перечисления бывшему собственнику объекта незавершенного строительства средств, вырученных от продажи объекта. Этот срок составляет 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на объект незавершенного строительства.